以房養(yǎng)老被坑?居住權(quán)入法守護安居夢

5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)，宣告中國民法典時代正式到來?！睹穹ǖ洹纷?021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產(chǎn)繼承、買賣租賃、物業(yè)管理、土地產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等多個涉房問題被提及。

7月10日起，人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道、人民樓視欄目推出系列報道，以案說法，帶您看懂《民法典》涉房的那些事。

現(xiàn)實生活中，因居住權(quán)益、住房產(chǎn)權(quán)等問題，經(jīng)常會發(fā)生權(quán)力與權(quán)益之間的博弈。為回應(yīng)公民對美好生活的需求，《民法典》首提居住權(quán)。

什么是居住權(quán)？什么情況下可以設(shè)立居住權(quán)？居住權(quán)的設(shè)立會產(chǎn)生哪些影響？

案例分析：

近日，廣東某司法所調(diào)解了一樁案件，案件中涉某村年邁父母兩人，以及過繼來的大兒子和二兒子。因家庭矛盾母親獨自居住，父親跟隨二兒子居住。所在村子因拆遷分得該家庭三套房，第一套因祖父遺囑分給了大兒子，其它兩套房子歸到了二兒子名下。矛盾點在于母親要求一套房子歸自己所有。經(jīng)過司法所多次調(diào)解，促成了三方矛盾初步化解：

二兒子出一套房供母親居住，大兒子出裝修款，二兒子保留所有權(quán)，居住權(quán)歸母親。

《民法典》：登記申請居住權(quán)后，可一直居住，不可被動離開。

《民法典》第366條規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。區(qū)別租賃權(quán)，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

在實際生活中，哪些情況下適合設(shè)立居住權(quán)？

北京安理律師事務(wù)所合伙人王紀朝在接受人民網(wǎng)記者采訪時介紹了幾種常見的情形：

企業(yè)給在職員工提供穩(wěn)定性保障住房時更加方便，可以給員工設(shè)立居住權(quán)；

在家庭財產(chǎn)分割中，老人遺產(chǎn)分配時，設(shè)立居住權(quán)既可以保護老人居住的權(quán)利，又不會影響財產(chǎn)的分割；

一些利用集體土地建設(shè)的住房，由于土地性質(zhì)問題難以收回投資，可以通過設(shè)立居住權(quán)盤活資產(chǎn)，收回投資；

一些家庭用孩子的名義買房，一家人共同居住，如果孩子長大后提出賣房、趕人，居住權(quán)就可以避免家長落入老無所居的境地；

在以房養(yǎng)老模式下，老人將房子抵押給金融機構(gòu)，持續(xù)獲得養(yǎng)老金直到去世。在實際情況中，一些機構(gòu)以此為名騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。現(xiàn)在，有了居住權(quán)的護航，可以保障老人的權(quán)利。

王紀朝提醒，《民法典》施行后，在二手房屋買賣過程中，新增了一條必備的手續(xù)。購房時不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。一旦房屋的居住權(quán)在房管局登記了，就算成立，那房屋的價值就和居住權(quán)人的狀況直接關(guān)聯(lián)了。

王紀朝分析，同一家庭成員，在財產(chǎn)分配時，今后除了討論房屋產(chǎn)權(quán)，居住權(quán)也可能成為博弈的新戰(zhàn)場，將對財產(chǎn)的價值和兌現(xiàn)方式、周期產(chǎn)生巨大影響。今后在驗證一個人的房產(chǎn)資產(chǎn)狀況時，經(jīng)過居住權(quán)過濾后，房產(chǎn)計價的方式將會大為不同。

人民大學(xué)法學(xué)院教授王宗玉表示，這是我國法律上第一次規(guī)定居住權(quán)，居住權(quán)的設(shè)立在實踐中有很大意義。居住權(quán)屬于用益物權(quán)，租賃屬于債權(quán)，用益物權(quán)高于債權(quán)，因此，居住權(quán)優(yōu)先級要高于租賃。明確居住權(quán)并使居住權(quán)成為一項權(quán)利，居住權(quán)將受到保護，侵犯居住權(quán)將有懲罰措施。